¿Qué significa para el Govern "especular" con la vivienda? ¿Qué pasará con mi herencia? Las claves del pacto con los Comunes

El Govern de Catalunya y los Comuns pactan modificar la Ley de Urbanismo para limitar la compra especulativa de vivienda en municipios tensionados, regulando su uso pero sin prohibir la compraventa

Archivo - Fachada de un edificio en Barcelona / DAVID ZORRAKINO / EUROPA PRESS - Archivo

A cambio de su apoyo a los presupuestos de 2026, los Comuns han arrancado al Govern una reforma de la Ley de Urbanismo que abre la puerta a limitar la compra de vivienda con fines especulativos en Catalunya. El acuerdo, sellado este jueves, no prohíbe comprar pisos como tal, pero sí condiciona su uso: en muchos casos, solo se podrá adquirir para vivir o alquilar a precio regulado. Otra de las novedades es que, por primera vez, abordará de forma explícita las herencias.

La medida bebe una proposición de ley mucho más maximalista registrada por Comuns en octubre de 2025 bajo el lema “una persona, una casa”. Tras la negociación presupuestaria, el esquema se ha suavizado y ahora deberá ser deberá ser aprobado por el Parlament en los próximos meses. 

Sin embargo, son muchas las incógnitas abiertas: ¿Qué es exactamente “especular”? ¿A quién afecta? Tengo una segunda residencia, ¿podré mantenerla? Y, ¿qué pasa si heredo varios inmuebles? El Periódico ha analizado la propuesta y los informes jurídicos que la respaldan para responder a las principales dudas.

Qué cambiará exactamente con la reforma y qué objetivo político persigue

El acuerdo Govern–Comuns prevé modificar la Ley de Urbanismo –Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto-- para habilitar a los ayuntamientos de los 271 municipios declarados “mercado residencial tensionado” (donde vive el 90% de la población catalana) a frenar la compra especulativa de viviendas. Así, la clave es que no se prohíbe la compraventa, sino que se regula el uso de la vivienda. Los grupos políticos han explicado que el objetivo es, por un lado, reducir la presión de inversores y, por el otro, facilitar el acceso a vivienda a quienes compran para vivir, no para rentabilizar.

Los ayuntamientos catalanes decidirán si aplican y cómo hacerlo la nueva ley que han acordado los Comuns y el PSC para limitar las compras de vivienda especulativas. Serán los entes municipales los que deberán incorporar a su planeamiento urbanístico y sus ordenanzas la posibilidad de limitar la adquisición de casas siempre y cuando previamente se hayan declarado zonas de mercado tensionado cumpliendo con los criterios de la ley de vivienda, con el fin de que los inmuebles se destinen a residencia habitual o permanente o al alquiler a precios por debajo de mercado. El texto propuesto no dice que los municipios deban aplicarlo, sino que habilita a los consistorios a llevarlo a incluirlo en su planificación urbanística y ordenanzas municipales. Será el plan general de ordenación urbana de la localidad de la zona tensionada el que podrá establecer las limitaciones previstas en la ley, pudiendo recurrir a la aprobación a la figura jurídica del plan especial para introducirlo. En cualquier caso, será necesaria la tramitación y voluntad política local.

Qué entiende el Govern por “compra especulativa”

Esta sería la primera vez que los partidos ofrecen una definición formal de la compra especulativa de vivienda. Para ello, la norma pivota hacia dos elementos: el perfil del comprador (gran tenedor) y el uso posterior del inmueble, más que hacia la mera intención de inversión, que es difícil de probar. En consecuencia, la adquisición de inmuebles residenciales ("viviendas individuales o edificios mayoritariamente residenciales") que realice cualquier persona jurídica o física con condición de gran tenedor (en Cataluña, quien posee más de cinco inmuebles) y que no sea para la residencia habitual o permanentes, será considerado especulación. Es decir, que comprar un piso para ponerlo en alquiler turístico, de temporada o fuera del índice en zonas tensionadas, se considerará especulativo.

Pues, a priori, sí. Cabe recordar que el pacto alcanzado ayer llega después de que el Govern encargara un informe a cuatro juristas y a un experto económico para analizar, precisamente, la viabilidad del texto. Su veredicto salió a la luz el pasado 14 de ferero. Por ello, no es baladí que los cambios se hagan a través de urbanismo –y no a través de la ley estatal de vivienda--, pues es en este ámbito en el que la Generalitat tiene competencia. 

Además, los informes de los expertos hacen referencia expresamente los artículos 47 y 128.1 de la Constitución, que subordinan el uso de la propiedad al interés general y permiten restricciones intensas cuando se acredita una situación de emergencia habitacional. Solo uno de ellos, entregado por Rosa Fornas, alerta de que "limitar los negocios privados", corresponde a un "marco legislativo distinto al del urbanístico porque este regula el uso del suelo, no los negocios privados que se puedan realizar en ellos”. 

A quién afecta más: grandes tenedores vs pequeños propietarios

La norma apunta sobre todo a los grandes tenedores, definidos como quienes tienen cinco o más viviendas. Da igual si es una persona física o jurídica. Para estos perfiles, se prevé prohibir la compra de pisos sueltos. Solo podrán comprar para ir a vivir ellos mismos (residencia habitual), con declaración responsable ante notario y obligación de empadronarse en 12 meses, que pueden prorrogarse hasta 6 por causas justificadas. También se les permite adquirir edificios enteros y destinarlos íntegramente a alquiler residencial con precio topado según la ley de vivienda.

Los pequeños propietarios podrán seguir comprando, pero hasta tener un máximo de cuatro viviendas, siempre que se acredite que son para uso propio, para un familiar “de hasta segundo grado” o para alquilar siguiendo el índice de precios regulados. 

Entonces, si soy gran tenedor, ¿puedo comprar un bloque entero y reformar para revender, pero no puedo comprar una vivienda individual?

Exacto. Y esta es, a su vez, una de las diferencias clave respecto a la propuesta inicial de Comuns. El pacto con el PSC permite que se sigan comprando edificios enteros, también por grandes tenedores, siempre que se destinen íntegramente al alquiler con precio topado e índice de referencia. Esto es algo que el Sindicat de Llogateres ha criticado, alegando que “la legislación deja margen para prácticas como el llamado flipping inmobiliario”. Desde Comuns han respondido que, aunque no pueden prohibir la reventa tras rehabilitación, se ha incrementado hasta el 20% el impuesto de transmisiones patrimoniales, por lo que se reduce el margen de beneficio.

Qué pasa con herencias y segundas residencias

Por primera vez, el pacto aborda de forma explícita las herencias en zonas tensionadas. En este sentido, Albiach ha explicado que quienes las reciban solo podrán tener una segunda residencia, por lo que si reciben más inmuebles deberán ser puestos por ley en alquiler. ¿Y qué pasa con los pisos que en estos momentos están vacíos? Albiach ha admitido que es "complicado" tener un censo, pero ha recordado que hay una regulación con sanciones en la que incluso se contempla la expropiación.

Por otro lado, se permitirá que personas físicas —sean o no grandes tenedores— adquieran una segunda residencia en un municipio distinto al de su domicilio principal, incluso si también es una zona tensionada. La clave es que se considerará una “extensión” de la primera, y solo podrá destinarse a uso propio o familiar.  

¿Cómo se controlará el uso real del piso? Las sanciones pueden elevarse hasta 1,5 millones

Con tal de asegurar su correcta aplicación el acuerdo prevé reforzar el régimen sancionador ya existente, con multas para quienes incumplan el uso declarado de la vivienda ante notario, simulen negocios jurídicos para esquivar la condición de gran tenedor o destinen inmuebles a usos prohibidos (turismo, temporada). ¿De cuánto serán las multas? Pues el techo puede ascender hasta 1,5 millones en los casos más graves. 

La competencia de control y sanción es municipal. Es decir, que serán los ayuntamientos quienes aprobarán los planes especiales, harán la inspección y abrirán expedientes, como ya sucede con las licencias turísticas o las infracciones urbanísticas. En la práctica, si el gobierno local es contrario a intervenir el mercado de la vivienda, puede retrasar o directamente rechazar ese plan, algo que también ha sido criticado por el Sindicat.

Cuándo entrará en vigor y dónde se aplicará

La ley podría aprobarse antes del verano si se tramita por vía urgente, algo que depende de que ERC lo avale. Sin embargo, su aplicación efectiva dependerá de la voluntad de cada ayuntamiento incluido en una zona declarada tensionada.

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¿Existe algún precedente internacional?

Pocos, pero sí. El referente central de esta proposición es Países Bajos. Desde 2022, el país permite a los ayuntamientos a exigir que quien compre una vivienda por debajo de ciertos umbrales de valor catastral (hasta unos 512.000 euros en Ámsterdam) tenga que vivir en ella durante los cuatro primeros años. Austria y Suiza controlan segundas residencias y compras de no residentes, preservando el uso residencial; mientras que en Singapur se aplica un fuerte impuesto adicional a segundas y siguientes viviendas.

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