La regulación contra la especulación amenaza a las rehabilitaciones y reformas de viviendas en Barcelona

"La medida va contra la regeneración urbana", lamentan los API en la capital catalana

Los grandes tenedores solo podrán comprar edificios para alquiler asequible y no para especular en Catalunya

Foment carga contra limitar la compra de vivienda para especular: "Es una medida filocomunista"

Dos jóvenes miran las ofertas de vivienda en una inmobiliaria de Barcelona, en una imagen de archivo. / Efe

El pacto entre el PSC y Comuns para limitar la compra de vivienda con fines especulativos, una proposición de ley pendiente de posibles ajustes que está previsto que se tramite en el Parlament antes de junio, ha desatado un alud de reacciones, que en el caso de Barcelona pone el foco en cómo afectará a su parque de viviendas. Con un estoc de alquiler de larga duración en mínimos históricos --apenas medio millar de anuncios de larga duración en Idealista, este viernes-- tras las medidas de contención de alquileres aplicadas por el Govern, la nueva normativa pondría en peligro la renovación de las viviendas en la ciudad, así como el acceso al mercado de muchos jóvenes que necesitan pisos rehabilitados para que queden cubiertos por la hipoteca.

Desde el sector, las distintas patronales son cautas en sus valoraciones hasta poder conocer toda la letra pequeña. Pero coinciden en que tendrá un efecto adverso en la capital catalana, sometida a una creciente crisis habitacional. En los términos que se han dado a conocer hasta ahora, en esencia los grandes tenedores (propietarios de cinco inmuebles o más) no podrán comprar viviendas para revender, pero sí podrán adquirir edificios enteros para destinarlos a alquiler con el precio regulado; no podrán convertirse en pisos turísticos ni de temporada. Las personas físicas que ya tengan estas cinco viviendas solo podrán comprar inmuebles si es para vivir en ellos, por lo que deberán acreditarlo ante notario y estar empadronadas en ella en un plazo de un año. Y los pequeños propietarios podrán tener hasta cuatro viviendas, siempre que sean para residir ellos mismos o para un familiar de hasta segundo grado, o para su alquiler de larga duración precio regulado por ley.

Carles Sala, vicesecretario técnico de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), subraya que el incremento al 20% del impuesto de transmisiones patrimoniales que se ha impuesto a los grandes propietarios en sus compras de vivienda ya ha dejado en mínimos la inversión para rehabilitar y vender en Barcelona. La entidad lamenta que la actividad industrial que representan se haya "tergiversado". "La regulación ha de atacar la especulación, nosotros también estamos en contra de ella", señala. Recuerda la caída en picado de las rehabilitaciones en Barcelona y vaticina que "iremos a peor", porque la medida va "contra la regeneración urbana". El envejecido parque de vivienda de la ciudad, con miles de edificios "obsoletos" requiere inversiones que ahora se paralizarán, a su juicio.

Construcción de vivienda de protección oficial en el barrio de la Marina del Prat Vermell. / Ferran Nadeu

Subraya que las intervenciones para mejorar la sostenibilidad y eficiencia energética en grandes rehabilitaciones, que ejercen promotores que compran inmuebles completos, van a desaparecer si las viviendas no se pueden vender. "Es imposible hacerlo para alquilar a precio regulado, porque no salen los números", agrega.

Pero sobre todo, plantea la "dudosa legalidad" de que la iniciativa se afronte desde la modificación urbanística, dependiendo su aplicación de cada municipio. Se da por hecho que Barcelona la adoptará, mientras que Sala defiende que por dicha vía no se pueden limitar los negocios entre particulares.

Las rehabilitaciones, no ya de edificios completos, sino las llevadas a cabo por pequeños inversores que reforman para revender, y que se detendrán si sale adelante la proposición de ley, pueden tener otro efecto peligroso en el mercado, según diversas fuentes del sector. Hay un gran número de compradores de primera vivienda que buscan pisos renovados porque las tasaciones son más altas y las mejoras ya quedan cubiertas por la hipoteca. Pero si tienen que comprar pisos viejos obtienen menor crédito hipotecario, sin disponer de liquidez para afrontar obras. Si la oferta reformada desaparece, las posibilidades de actualizar inmuebles son nulas para muchos compradores, aducen.

"Laboratorio de experimentación ideológica"

Los API de Barcelona critican la nueva "vuelta de tuerca intervencionista" del Govern, teniendo en cuenta que Barcelona ya acumula la reserva obligatoria del 30% de vivienda protegida, el "ejercicio intensivo del tanteo y retracto", la declaración de zona residencial tensionada que limita los precios, la penalización del 20% de ITP a grandes tenedores, la paralización de nuevas licencias de pisos turísticos y las "moratorias y trabas urbanísticas", recita Óscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

Añadir la limitación de la compra "no creará ni un sola vivienda más", porque en Barcelona "el problema real es un déficit estructural", ante la poca producción durante años y la presión demográfica --emancipaciones, inmigración, expats...--, subrayan desde la Cambra, criticando que la administración solo "restrinja, grave y limite". En la capital catalana, con la nueva medida aumentará la "desincentivación de la inversión privada y rehabilitación del parque antiguo, se reducirá la oferta de alquiler y se producirá una fuga de actividad económica a otras capitales más estables", clama, defendiendo que el sector inmobiliario es un motor económico en la ciudad.

"Barcelona era una ciudad cosmopolita, abierta y competitiva" y "convertirla en un laboratorio permanente de experimentación ideológica populista de la extrema izquierda basado en la prohibición y la desconfianza en la iniciativa privada la aboca a una etapa de retroceso económico y pérdida de atractivo empresarial", argumenta.

Añade Montserrat Junyent, presidenta del COAPI (Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària) de Barcelona y de la Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) que Barcelona y su área metropolitana ya sufren una fuerte "presión normativa" e introducir limitaciones a la adquisición retrasará las decisiones de inversión, entre otros efectos. En la ciudad, "el perfil más afectado no es el gran operador especulativo, sino el inversor medio o patrimonial que adquiere activos para rehabilitarlos y destinarlos a arrendamiento a medio y largo plazo, que cumple una función económica y social relevante al movilizar el parque obsoleto, mejorar la calidad del estoc y ampliar la oferta efectiva de vivienda en alquiler". Equiparar ambas realidades genera un mensaje erróneo", agrega.

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La también abogada insiste en diferenciar "la especulación financiera orientada a obtener una plusvalía sin aportar valor añadido, de la inversión que incorpora capital, asume riesgo y genera una mejora tangible en el inmueble mediante su rehabilitación". Los API creen que Barcelona vive "situaciones acuciantes de acceso a la vivienda que generan exclusión residencial y precariedad", que no se resolverán con más "medidas restrictivas" sin fomentar la producción y movilización de vivienda.

Críticas desde el instituto IDRA

La redacción provisional de la medida contra la especulación, que es demasiado restrictiva para el sector inmobiliario de Barcelona, tampoco gusta a las entidades y activistas de la vivienda que la ven demasiado laxa. Desde el Institut de Recerca Urbana de Barcelona IDRA, que participó en un comité de expertos previo a la iniciativa pactada, critican que no será efectiva. Según su interpretación, no impide que se puedan adquirir edificios y revender pisos al poco tiempo, ni que los pequeños tenedores hagan el llamado 'house flipping' con viviendas individuales. Por ello, reclaman la prohibición explícita de la reventa a corto plazo. Se oponen también a la compra de segunda residencia en zonas tensionadas, entre otras críticas.

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