¡Que os vaya bonito!, la respuesta de Illa a los fondos inmobiliarios que abandonan Cataluña |
"No vengan a especular. No vengan a hacer trampas, aplicaremos todo el peso de la ley. A los especuladores les decimos que Cataluña no es el país, ni la vivienda el sector, para sus negocios"
Palabras de Salvador Illa, presidente de la Generalitat. Horas antes El Confidencial había informado de la decisión del fondo británico Patron Capital de deshacerse de su cartera inmobiliaria de colivings, operada a través de la socimi Vandor Real Estate y con la mayoría de los edificios de su propiedad en zonas céntricas de Barcelona. Puestas ambas cuestiones en relación, la información de El Confidencial y el discurso del presidente de la Generalitat, bien podría resumirse la respuesta del segundo como un metafórico corte de mangas que en palabras funcionaría tal que así: ¡Que os vaya bonito".
Una semana antes, el presidente de la Generalitat prestó apoyo institucional para evitar un desahucio que había adquirido carácter simbólico en el barrio barcelonés de Gracia, en un inmueble propiedad de otra sociedad que impulsa también colivings, New Amsterdam Developers. La historia era la común en estos casos: compra del inmueble por parte del fondo, no renovación de los alquileres a los inquilinos y negativa a su renegociación y reforma para explotar los pisos bajo la fórmula de alquiler por habitaciones. También en esta ocasión habló claro Illa: estoy al lado de los vecinos de Barcelona, no del dinero anónimo que pretende multiplicarse anonimizando los barrios de Barcelona y haré lo que pueda por reventaros el negocio que preveíais.
¿Sorprende que un socialista moderado en las formas se muestre tan decidido en la cuestión de la vivienda? La verdad es que no. Cataluña experimenta desde hace años con la intervención del mercado de la vivienda en España. Fue pionera en la intervención del mercado de la promoción inmobiliaria (30% de reserva para protección oficial en zonas consolidadas que impuso Ada Colau en Barcelona), el mercado de alquiler (zonas tensionadas, índices de referencia, ahora también lo propio con alquileres temporales y por habitaciones) y en el de acceso a la propiedad (duplicar el impuesto de transmisiones patrimoniales a los grandes tenedores y proyecto de ley de limitación del derecho de compra). Y además Illa está obligado a hacer pivotar su gobierno bajo las exigencias de ERC y los Comunes.
El presidente de la Generalitat no sólo amenaza. Suma a las medidas de coerción e intervención, el objetivo de construir 50.000 viviendas de protección oficial hasta 2030, con un horizonte de construcción de 210.000 en la próxima década, de las cuales la mitad en régimen de protección oficial. A Dios rogando (construir) y con el mazo dando (intervenir y amenazar). Las cifras de futuras promociones, bastante alejada de las previsiones más realistas que manejan los promotores inmobiliarios más experimentados, van acompañadas también de un cambio de paradigma sobre el modelo de planificación urbanística que quiere impulsar la Generalitat, que aboga ahora por una mayor densificación. Menos jardines y más verticalidad. No son pocas las dificultades que va a tener la Generalitat para hacer realidad su plan. En Barcelona ciudad, epicentro del problema, la reserva de suelo residencial es escasísima y la reserva obligatoria del 30% para vivienda protegida, ha provocado que apenas se construya nada. Por su parte, en el área metropolitana, la mayoría de los alcaldes son reticentes a aceptar el crecimiento urbanístico de sus localidades. La paradoja estriba en el hecho de que es más fácil construir en las zonas en las que el problema de la vivienda no es tan acuciante que en aquellas en las que la situación es verdaderamente asfixiante.
Llegados hasta aquí, uno podría pensar, y estaría en lo cierto, que cabe definir el conjunto de decisiones que se vienen tomando desde el gobierno autonómico en lo tocante a vivienda como un batiburrillo de imposible digestión. Todo refiere, es cierto, al intento de situar la vivienda como eje central de actividad gubernamental, dado que es uno de los principales problemas de los ciudadanos. Pero la impresión es que no hay orden ni concierto, tampoco evaluación de las medidas que están en marcha y que se mezclan anuncios de impacto real con otros de carácter puramente desiderativo.
Lo más eficaz de todo lo propuesto, hay unanimidad en ello, es construir. Sólo que eso va para largo y no sirve como solución ni en el corto ni en el medio plazo. En el caso que Salvador Illa haga realidad su objetivo -210.000 viviendas en una década, la mitad en el régimen de protección oficial- puede que la situación de emergencia se alivie. Pero dependerá en última instancia de la evolución demográfica de Catalunya. Los datos oficiales de IDESCAT sitúan una ganancia en población de 500.000 personas en una década, hasta situarla por encima de los 8,6 millones de personas. Todo ese crecimiento de población está previsto para el área metropolitana de Barcelona y el área litoral. Las mismas previsiones indican que una ganancia de población del 6%-7%, provocará un crecimiento más acusado del número de hogares, en torno a un 15%-20%.
De confirmarse estas previsiones oficiales, en la próxima década Catalunya necesitaría absorber más de 250.000 nuevos hogares. O sea, que en el mejor escenario que prevé el gobierno en lo tocante a construcción, el resultado sería lo comido por lo servido. No cabría hablar de alivio, a lo máximo de evitar ir a peor. Pero como no todas las viviendas van a construirse en los lugares en los que se prevé mayor crecimiento poblacional, no puede descartarse que, aun saliendo bien el programa inmobiliario de la Generalitat, el acceso a la vivienda como problema siguiera agravándose.
Pero es en el corto plazo donde los zapatos del gobernante aprietan. De ahí que sean necesarios los tratamientos pretendidamente de choque. Es aquí donde entran en escena las medidas de intervención del mercado, heredadas por la actual Generalitat o las que impulsa en primera persona Salvador Illa de la mano de los comunes y ERC. Estas medidas son sobre todo de carga ideológica y están encaminadas a proporcionar una coraza moral a quien las promueve. No importa tanto su efecto práctico, como su barnizado moral, situando la acción gubernamental del lado de lo que se considera justo, con independencia de su impacto real -neutro, positivo o negativo- en la solución inmediata del problema.
Sólo que difícilmente puede defenderse como justo aquello que acaba empeorando lo que pretende mejorar. En el caso de Barcelona, nada que ver con la Generalitat, la medida de reserva obligatoria del 30% de la nueva construcción a vivienda de protección oficial ha sido un fracaso estrepitoso. Desde su entrada en vigor en 2018, el saldo es de unas decenas de pisos y la completa parálisis de la construcción de obra nueva en la capital.
En lo que atañe a la intervención del mercado de alquiler, sin salir de los datos oficiales que proporciona el INCASOL (Institut Català del Sòl) el volumen de contratos de alquiler de vivienda habitual, éste se encuentra en mínimos históricos. Una caída en 2025 del 19,7% en Cataluña que se eleva al 28,2% en Barcelona. El control de precios habría conseguido frenar la escalada de los alquileres (-3,3% en Barcelona, +0,8% en Catalunya), a cambio de convertir en misión imposible encontrar piso. La mayoría se habría esfumado para pasar a engrosar el mercado de compraventa o a buscar refugio en el mercado de alquiler de temporada o de habitaciones. Precisamente, poner fin a esto último es lo que pretende la nueva intervención del mercado por parte de la Generalitat, imponiendo las mismas limitaciones al alquiler de temporada y de habitaciones que al convencional. En todo caso, lo lógico sería que fueran los resultados, avalados por datos, los que confirmaran o no la bondad de las medidas tomadas. Pero en política, lejos de rectificar, lo que sucede cuando una medida no da los frutos esperados, es insistir más en ella.
Pero las citadas no son, ni de lejos, las medidas más ideológicas. El debate que pretende ganar la Generalitat de Salvador Illa va más allá: acabar con la idea de que la vivienda pueda ser una inversión, sea la de carácter institucional, a través de fondos o vehículos de inversión familiar, o como el tradicional refugio utilizado por el ciudadano común para ahorrar en forma de ladrillo. A este segundo inversor se le diferencia del primero, mientras no alcance un total de cinco propiedades, cifra a partir de la cual uno ya pasa a ser un "gran tenedor", pero a largo plazo el resultado que se pretende es el mismo. Que la inversión en inmuebles lo tenga complicado, en cualquiera de sus formas. El marco mental que a estas alturas es ya vencedor en Cataluña es que la vivienda es para vivir, no para sacarle partido económico. En consecuencia, la acumulación de activos y su explotación pasa a tener un carácter moralmente reprobable y socialmente injusto.
Es un cambio de gran profundidad el que se propone. Y viene ejecutado por fases. La primera pasa por la expulsión del mercado de los fondos y las grandes patrimoniales, cuyo objetivo es puramente especulativo o de optimización máxima del rendimiento. Las declaraciones de Salvador Illa con la que encabezamos el artículo van en esta línea. En este punto, Salvador Illa no arriesga nada en absoluto, pues la gran mayoría compra ya este discurso. Nadie llora hoy en Cataluña por el hecho de que un fondo de inversión que basa su negocio en el alquiler de habitaciones se dé a la fuga. Tampoco hay que esperar lloro alguno, al margen de quienes la padecen, por la duplicación del impuesto de transmisiones patrimoniales a los grandes tenedores o la imposición futura de que sólo puedan adquirir nuevos inmuebles bajo condición de dedicarlos al alquiler social. La batalla de la opinión pública en este punto está ganada.
Mayor problema político suponen las medidas que ponen en jaque al pequeño ahorrador, sea la intervención del mercado de alquiler o la imposibilidad de adquirir libremente vivienda donde le apetezca a uno, como se pretende con el proyecto de ley en curso en el Parlament. Hay ahí una bolsa de votantes lo suficientemente amplia, con más de una vivienda en propiedad, como para que la cuestión pueda manejarse con la misma agresividad. De ahí que la prórroga forzosa de alquileres vaya a decaer en el Congreso y que los socialistas, en realidad, no vean mayor problema en ello, pues muchos de sus votantes están en esa categoría. Igual que los de Junts, que es quien hará finalmente decaer la convalidación del decreto. Pero eso no quiere decir que a largo plazo el objetivo no sea el mismo: ciudadanos, dejen de invertir en vivienda, no incentiven la subida de precios poniendo sus ahorros en este sector y busquen alternativas que no pasen por el cemento y los alquileres abusivos para asegurarse la jubilación.
Es este un discurso que va a perpetuarse, que irá subiendo todavía más y que contaminará la discusión de toda España. Ello a la espera de ese gran parque habitacional que se promete, todavía por construir y que no será más que un parche si como contraparte no afloja la llegada de nueva población.
En el mientras tanto, que durará años, seguirá acrecentándose inevitablemente y de forma unánime el señalamiento ciudadano y político de los fondos y las plataformas familiares de gestión patrimonial. Illa lo sabe y por eso actúa como actúa y dice lo que dice: fondos e inversores, Go Home!