Emlak vergisinde “makul sınır” masalı |
Öncelikle okuyucularımıza esenlik ve mutluluk içinde bir yıl dileyerek, yılın ilk yazısını emlak vergisine — daha doğru bir ifadeyle arazi ve bina vergisindeki vergi değeri sorununa — ayırmak istiyorum. Zira, 2025’in son günü Hazine ve Maliye Bakanlığı 89 seri no’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ni yayımladı ve görüşümce yetkisini aştı.
Hatırlanacak olursa, 2025 yılı içinde takdir komisyonları tarafından takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri, bazı yerlerde 2025 vergi değerinin katbekat üstüne çıkmıştı. Bu değerler, bina vergi değerini de etkilemişti.
Yapılan takdirlere karşı çok sayıda dava açılmış, tepki büyük olmuştu. Bunun üzerine, 04.12.2025 tarih ve 7566 sayılı Kanun ile “2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.” şeklinde bir düzenleme getirildi. Bu düzenleme kamuoyuna “fahiş artışlar sınırlandı, mükellef korundu” söylemiyle sunuldu. Ancak, gerçekler farklı.
Emlak Vergisi Kanunu, vergi değeri bakımından şöyle bir yöntem öngörmektedir: her dört yılda bir takdir komisyonları tarafından takip eden yıla ilişkin arsa ve arazi metrekare birim değeri “takdir” edilir. Takdir edilen vergi değerinin ilk uygulandığı yılı takip eden üç yıl boyunca, o değer ilgili yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu gereğince “yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dahil) bir önceki yılın aynı dönemine göre üretici fiyatları genel endeksinde meydana gelen ortalama fiyat artış oranıdır.
Yukarıdaki kuralı bir örnek üzerinden şu şekilde açıklamak mümkündür: 2021 yılında yapılan takdir ile, arsa metrekare birim vergi değerinin 2022 yılı için 100 TL olarak takdir edildiğini kabul edelim. Bu durumda, 2023–2025 döneminde ortaya çıkan tablo yan taraftaki şekildedir.
Tabloda görüldüğü üzere, 2025 sonunda yeniden değerleme oranının yarısı........