Konutta satışlar yüksek ama barınma baskısı daha yüksek |
Herkesin malumu olan şekliyle konut piyasasında birkaç önemli dönem vardı. Özellikle 2010lu yıllarda düşük faiz ve enflasyon ile Eylül 2021 ile 2023 yazı arasında düşük faiz ile yüksek enflasyon aynı anda çalışırken yatırımcı açısından asıl avantaj kaldıraçtı.
Kişiler elindeki düşük peşinatın üzerini krediyle tamamlıyor, sonra da konutu kiraya veriyordu. Kira geliri taksitin bir bölümünü karşılıyordu. Bazı örneklerde, eski dönemlerde gördüğümüz gibi, neredeyse tamamına kadar yaklaşıyordu. O yıllarda konut sadece bir barınma malı değildi. Enflasyona karşı bir bilanço koruması gibi görülüyordu.
Sonra bu tablo değişti. 2023 Ağustos ayındaki kredi sıkılaştırıcı adımlarla birlikte yatırım amaçlı alımlarda o geniş kredi alanı kapandı. İlk bakışta beklenti şuydu. Kaldıraç zayıflarsa satışlar da belirgin biçimde yavaşlar. Ama öyle olmadı. Özellikle de 2025 yılında satışlar canlı kalmaya devam etti. Burada bence piyasanın ana motoru değişti. Borçlanarak alan yatırımcının yerini, son iki yılda mevduattan, altından ve başka finansal araçlardan getiri elde etmiş, elinde birikim tutabilmiş kesim almaya başladı. Yani krediyle büyüyen yatırımcı azaldı ama birikimle pozisyon alan yatırımcı konut alımlarını devam ettirdi.
Yorum ve değerlendirmelere baktığımızda 2025 yılına ilişkin yüksek satış rakamlarını tek başına olumlu okumak, barınma sorununu göz ardı etmek bence yanıltıcı olur. Çünkü satış artışı ile barınma amaçlı erişimin artması aynı şey değil. Hatta bazen tam tersi oluyor.........