Konut kredisi sistemi niye artık eskisi gibi çalışmıyor |
Son on yıla baktığımda konut piyasasında hep aynı kelimelerin etrafında dolaştığımızı görüyorum. Fiyat yükseldi. Maliyet arttı. Faiz baskısı ağırlaştı. Ama bütün bunların gerisinde daha sessiz bir kopuş var. Asıl değişim kredi sisteminin gücünü kaybetmesi.
Bugünkü tabloyu sadece fiyatla değil, kredinin nasıl gerilediğiyle anlamak gerekiyor.
TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine baktığımızda 2015’te 100m2 ortalama bir ev 206 bin liraydı. Bugün 4,25 milyon liraya dayandı. Artışın büyüklüğü ortada. Fakat fiyat kendi başına hikayenin tamamını anlatmıyor. Aynı dönemde Bankalar Birliği verilerinden gördüğümüz ortalama kredi kullanımı 106 bin liradan 1,25 milyon liraya çıksa bile fiyatın hızına yetişemedi. Aradaki açıklık büyüdü. Kullanılabilir kredi tavanı fiyatın çok altında kalıyor. Peşinatlar büyüyor. Aile birikimi devreye giriyor. Tasarruf finansmanı ve aşamalı konut edinimi gibi modeller daha yaygın hale geliyor. Bunlar tercihten çok zorunluluk.
Kredi değer oranı bu dönüşümün en açık göstergesi. 2015 ile 2020 arasında oran G ile 62 arasında gidip geldi. Yani evin yarısına yakın kısmını banka üstleniyordu. 2021 sonrasında düzen bambaşka bir yere savruldu. 2022’de oran 3’e, 2023’te 1’e, 2024’te &’ya indi. 2025’te ufak bir toparlanma var ama anlamlı değil. Artık konutun finansmanı aile tasarrufuna, alternatif sistemlere ve proje bazlı çözümlere kaymış durumda.
Bir noktayı da netleştirmek gerekiyor. Kredi mekanizması tamamen ortadan........