Gayrimenkulde kaldıraçlı büyümenin eski ritmi: Paraya takla attırmanın Türkiye serüveni |
Gayrimenkul sektöründe "Kredi faizleri ne olacak?, Konut fiyatları nereye gider?, İnşaat maliyetleri düşer mi?" gibi tartışmaları yıllardır yapıyoruz. Ama çoğu zaman bu soruların arkasındaki ana meseleyi kaçırıyoruz.
Gayrimenkul dediğimiz dünya, aslında finansal kaldıraç dünyasıdır. Ve kaldıracı doğru kullanan; sermayesini, üretim kapasitesini, hatta sektör içindeki pozisyonunu kendi döngüsü içinde büyütür. Zira, finansal kaldıraç, aynı özkaynakla daha büyük bir yatırım yapabilmeyi ve bu yatırımın getirisini hızlandırabilmeyi sağlayan bir çarpandır.
Ben buna bir süredir “finansal kaldıraçtan faydalanarak paraya takla attırmak” diyorum. Başlığı da özellikle bu şekilde tercih ettim. Bu ifade günlük bir ifade gibi gelebilir; ama arkasında Türkiye’nin özellikle 2010’lar boyunca çok iyi bildiği bir mekanizma var. Bugün bu ritim değişti, evet; fakat o dönemin nasıl işlediğini anlamadan bugünü yorumlamak zor. Çünkü gayrimenkulde sermaye, kredi, kira, nakit akışı, zamanlama ve fon mekanizmaları aynı anda çalışır. Doğru kurulduğunda gerçekten “paraya takla attırır.”
Hane halkı açısından finansal kaldıracın en net uygulanabildiği alan konut kredi mekanizmasıdır. Özellikle de Ağustos 2023 öncesine kadar. Örneğin, yatırımcının 1 milyon TL’lik bir ev için 300 bin TL peşinat........