Gayrimenkulde kaldıracın yeni hikayesi: Sermaye piyasalarının açtığı yol |
Gayrimenkulde para sadece ürünü alırken değil, sadece ürünü satarken de değil; bazen nasıl finanse edildiğine bağlı olarak da kazanılır… Biz buna kaldıraç etkisi diyoruz…
Türkiye’de kaldıraç denince uzun yıllar tek bir adres vardı; kredi. Ben de yıllarca böyle anlattım. Çünkü 2000’lerin ortasından 2020’lere kadar konut üretiminin de, ticari gayrimenkul projelerinin de, bireysel yatırımcının hareket alanının da ana motoru bankacılık sistemiydi. Faiz düşünce ivme kazanır, kredi genişleyince üretim hızlanır, sektör bir nefes alırdı. O dönemde süreç böyle işliyordu.
Fakat son beş yılda manzara sessizce değişti. Faiz oynaklığı arttı. Özellikle BDDK’nın kredi sıkılaştırıcı tedbirleriyle teminat baskısı sertleşti. Vadeler kısaldı. Kredi bugün hala kaldıraçtır; ama artık “parayı büyüten” değil, çoğu zaman adımı sınırlayan bir araç haline geldi. Bireysel yatırımcı temkinli, geliştirici firmalar ise nakit akışını sürekli yeniden kurmak zorunda.
Kaldıraç arayışı bitmedi. Sadece yön değiştirdi. Bankadan sermaye piyasalarına doğru kaydı. Bu dönüşümün temeli aslında bundan on yıl önce atıldı. 2014’te GYF tebliği yayımlandığında kimse birkaç yıl sonra fonların sektörde bu kadar belirleyici bir role kavuşacağını öngörmüyordu. İlk uygulamaları 2016’da gördük.
O yıllarda fonlar daha çok “yeni bir enstrüman” olarak izleniyordu. Asıl genişleme 2019’dan sonra başladı. 2021–2024 arasında fon sayısı arttıkça, kaldıraç tartışmasının ağırlık merkezi de giderek kredi........