Cultura patrimonial: imobiliária versus financeira |
O imposto sobre ganho de capital imobiliário no Brasil é considerado relativamente baixo em comparação com muitos países da OCDE por três razões estruturais: alíquotas moderadas, múltiplas isenções e pouca tributação recorrente sobre patrimônio imobiliário. Essas características acabam influenciando fortemente a formação e a concentração de riqueza imobiliária.
No Brasil, a venda de imóvel por pessoa física é tributada com alíquotas de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital. Entretanto, este “ganho de capital” é considerado a valorização nominal do imóvel – e não a real, ou seja, não é deflacionada pelo índice de inflação do período.
O indicador oficial é o IPCA. A inflação acumulada superou 700% no período de julho de 1994 até junho de 2024. Nos 30 anos do Plano Real, significa um imóvel de R$ 100.000 na época valeria R$ 13.000 em 2024, ou seja, teria de atualizar seu valor para R$ 700 mil e não tributar a diferença entre, por exemplo, um milhão de reais pelo qual foi vendido e o valor nominal de cem mil reais. Desse modo, a tributação é sobre a inflação!
Em vários países da OCDE, a tributação efetiva costuma ser aparentemente maior porque o ganho é tratado como renda comum e não têm inflação semelhante à do Brasil. Aqui, a faixa do ganho até R$ 5 milhões tem alíquota de 15%; de R$ 5–10 milhões, 17,5%; R$ 10–30 milhões, 20%; acima de R$ 30 milhões, 22,5%.
Nos Estados Unidos, a tributação típica vai até ~20% no âmbito federal e mais os impostos estaduais. Aqui, O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório, pago pelo comprador na aquisição de imóveis (onerosas). A alíquota geralmente varia entre 2% e 3% do valor venal ou de transação e formaliza a transferência de propriedade no cartório.
No Reino Unido, vai até 28%. Na França, chega atingir cerca de 36% incluindo contribuições sociais. Na Alemanha, pode chegar à alíquota marginal do IR (~45%) se vendido antes de 10 anos.
Logo, em muitos países, o ganho imobiliário entra na base do imposto de renda progressivo, elevando bastante a carga tributária.
O sistema brasileiro possui algumas regras capazes de reduzirem ou eliminarem o imposto. Se........