İmar Planı Değişikliğine Dair Yeni Yönetmelik Değer Artış Payının (Dap) %90’ının Kamuya Aktarılmasını Öngörüyor |
22 Kasım 2025 tarihinde resmi gazetede (33085 sayılı) yayımlanan
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI UYGULAMA YÖNETMELİĞİ yürürlüğe girdi.
Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 44. maddesi ile Ek 8. maddesi esas alınarak hazırlanmış.
14 Şubat 2020 tarih ve 3194 sayılı Kanun’a eklenen Ek-8 maddesi ile “imar planı değişikliği sonucu taşınmazlarda oluşacak değer artışlarının kamuya aktarılması” mekanizması yasal olarak düzenlenmişti. işte bu yeni yönetmelik ile kamuya aktarılan pay olarak belirlenmiştir.
Aslında bu yönetmelik yeni değil. İlk yönetmelik 15 Eylül 2020 tarih ve 31245 sayılı resmi gazetede yayımlanmıştı. Hikaye uzun gelin birlikte dinleyelim…
DAP dediğimiz gayrimenkulün artan değerinin tamamını kamuya aktarmayı öngörmüştü. Bu nedenle yargı yolu Anayasa Mahkemesi derken
AYM ise 04/10/2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 18/05/2023 tarihli (E: 2020/42 K:2023/99) kararı ile 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen ek 8’inci maddenin 4’üncü fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “artan değerinin tamamı” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline, iptal hükmünün Anayasa’nın 153. maddesinin üçüncü fıkrası ile 6216 sayılı Kanun’un 66. maddesinin (3) numaralı fıkrası gereğince kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine, oy birliğiyle karar verdi.
Neden mi İptal Oldu?
Aslında o tarihlerde Ersun Bayraktaroğlu üstadımız çok detaylı olarak tüm bunları yazıp çizmişti. Şimdi iptal gerekçesini ben de açıklamak istiyorum.
“Yapılacak her türlü vergi düzenlemesinde mutlaka göz önünde tutulması gereken bir karar. AYM, kararında çok açık bir şekilde imar uygulaması sonucu taşınmazın değerinde ortaya çıkan değer artışının tamamının kamuya aktarılması suretiyle topluma bırakılan ekonomik değer ile imar uygulamasının, taşınmazın geride kalan kısmına sağladığı ekonomik katkı arasında makul bir orantının sağlanmasına ilişkin güvencelerin kuralda bulunmadığını ve bunun da malike aşırı bir külfet yüklediğini ifade etmiştir. Yine bu itibarla Mahkeme, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengenin malik aleyhine bozulduğunu ve orantısız bir sınırlamaya neden olunduğunu belirtmiştir.”
Ben yine de yeni yayınlanan bu yönetmeliği çok önemli gördüğüm için bugün yazı konusu yapmayı uygun gördüm. Hani durum şu noktadan öteye gitmiş değil. 100 de 100 eğer makul görünmüyorsa yargı çevrelerinde ’ı hele bir deneyelim noktasında kalan bir yönetmelik gibi.
İşin en ilginç yanı aynı yan yana iki gayrimenkul için birinin malikleri başvurursa DAP ödeniyor, eğer belediye veya kamu bu imar değişikliğini yaparsa DAP öngörülmüyor. Bu durumu açıkçası ben anlamış değilim. Şimdi izaha devam edelim.
Yönetmeliğin amacı, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazlarda (genellikle arsa/parsel) oluşan değer artışının kamuya aktarılmasını sağlamak; bu sürecin nasıl hesaplanacağı, değerleme, kesinleşme, ödeme ve dağıtım usullerini düzenlemektir.
Yönetmelik; taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişikliklerini, değerleme raporlarını, kıymet takdir komisyonlarını, değer artış payı hesaplanması ve ödenmesi/dışa aktarılması süreçlerini kapsar.
Değer Artış Payı (DAP) Nedir?
– “Değer artışı”: Plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri arasındaki fark.
Peki bu fark ne olacak?
Artışın ’ı “değer artış payı” olarak kamuya aktarılır.
Değerleme; en az iki Sermaye Piyasası Kurulu yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Hazırlanan raporlar, idare bünyesinde kurulan “kıymet takdir komisyonu” tarafından incelenir. Nihai değer artışı, bu raporlara göre belirlenir.
Hangi Plan Değişiklikleri DAP’a Tabi?
DAP’a tabi olan plan değişiklikleri; Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişiklikleri.
-En az 1.000 m²’lik imar adalarındaki (yani ada bazında)........