Ev kiralama konusu etrafında çok sayıda problem var. Bilemiyorum, Adalet Bakanlığımız istatistikleri yayımlıyor mu? Tahmin ediyorum, bu konu hakkında yargıya yansımış on binlerce dava olması gerekir. Hadi olaya farklı bir açıdan bakalım: atıl kaynaklar, verimsiz yatırımlar penceresinden bakalım. Problemleri sıralayalım:
1. Ülkede gereğinden fazla boş tutulan konut var.
2. Konut alımında uyguladığımız kredi sistemi haksız zenginlikler ve servet transferi yarattı.
3. Kiralık evlere iyi bakılmıyor.
4. Emlakçılık sektörü değer üretemiyor.
5. Vergilendirme komple yanlış.
6. Alım satım işlemlerinde kayıt dışılık var, işlemler yeterince şeffaf değil.
7. Dünya kadar kiracı-ev sahibi davası ile mahkemeler uğraşıyor.
8. Eşyalı ev kiralamak zor.
9. İstanbul’a daha çok konut yapmak felakettir.
Gelin bu sorunlar için bazı pratik çözüm önerilerini politika yapıcılarımızın değerlendirmesine sunalım:

Elbette bu konu büyük bir kaynak kullanım verimsizliği yaratmakta. Bir konut yapılmış, yani normal şartlarda yeşil alan olması ve milletin kullanımında olması gereken bir alan parsellenmiş, özel mülkiyet yapılmış, üzerine konut dikilmiş. Artık sıradan vatandaş o bölgeyi kullanamaz hale gelmiş. Üzerine bir de yapılan konutlar boş tutuluyor. Bu durum neresinden baksanız kabul edilemez. Neden boş tutuyorlar? Çünkü yatırımcı ucuza kredi bulmuş, konutu yapmış, bilançosunda büyük varlık oluşturmuş, bunu belki teminat gösterip başka krediler alacak, belki gene boş tutacak, yeni inşaatlar yapacak. Kiraya verip satılanlar da var ama problemli kısım boş kalanlar. Boş tutulan konutlara ilave vergi uygulanırsa bu iş önemli ölçüde çözülebilir.
Yazlık konusu diğer bir kanayan yara. Depremzede vatandaşlarımız konteyner evlerde kalırlarken yüz binlerce yazlık evin boşta durması kabul edilebilir mi? Yazlık ev neden boş tutuluyor? Çünkü içinde eşyalar var. Yazın bir süre sahipleri gelecek, orada kalacaklar. Kiraya verseler ev eşyaları ne olacak? Kiracı girdi mi çıkartmak da zor, zaten kira artışı da sınırlandırılmış, pek anlamlı bir gelir değil. Bu yüzden en iyisi evi boşta tutmak. Bu işi çözmek için hem yazlık vergisi uygulamak gerekli hem de emlakçıların bu ev eşyası ve kiracı problemini halledebilmeleri gerekli.

Konut alımında uyguladığımız kredi sistemi haksız zenginlikler ve rantçılar yarattı. Bir dönem hükümet faizleri bastırdı, yüzde birler seviyesinden ev kredileri dağıtıldı. Daha sonraları ise Türk Lirası değer kaybetti, evlerin değeri arttı ve ev kredisi alabilecek kredibilitesi olanlar — yani bankalara yüksek maaş ispat edebilen kesim — kullandıkları krediler ile yüksek servet edindiler. Kötü devlet politikası ile haksız kazanç oluştu.. Bizim gibi ekonomilerde daha sağlıklı yürüyecek sistem, sabit faizli değil, enflasyona ve Merkez Bankası faizlerine endeksli değişken krediler ile uzun vadeli ev kredileri verilmesidir. Bu durumda kimseden kimseye hak geçmez. Bu konunun teknik detayları, incelikleri var. Bu işi becerebilirsek ekonomik büyümeyi de destekleriz ve daha kaliteli evlerde yaşarız.

Kiralık evlerin bir kısmına iyi bakılmıyor ve bu durum makro seviyede ekonomik kayıp ve israf yaratıyor. Ev sahibinin evini kiralama motivasyonunu azaltıyor ve kiralık ev arzını baskılıyor. Bunun sebeplerine girmeyelim, çözüme geçelim. Emlakçılık sisteminin daha çok değer üretir hale getirilmesi gerekli. Kiralanan evler daha çok “yönetilen ev” statüsüne geçmeli, yani emlakçı, ev sahibinden aldığı bir komisyon karşılığında (misal aylık kiranın %5’i kadarı) evi yönetmeli. Yönetimi de tanımlayalım: belirli dönemlerde ev sahibi adına kontrol etmeli, evin kanunların, sigorta sisteminin, ilgili yönetmeliklerin gerektirdiği güvenlik, elektrik, yangın vs. standartlarına uyumundan sorumlu olmalı. Hatta ev sahibi adına vergi ödemesini de yapabilir. Kiracı çıkarsa evin hızlıca yeni kiracı için gerekli boya, tamir vs. işlerinin yapılması, teminat işlerinin halledilmesi ve evin boş kalmamasından da sorumlu olmalı.
Evin demirbaşı olan (olması gereken) beyaz eşyaların, gömme yatak odası dolaplarının bozulması durumunda tamir veya yenileme işini halletmeli. Mutfakta olması gereken duman, gaz dedektörlerinin testlerini yapmalı. Yani emlakçı sunacağı katma değerli hizmetler ile ev sahibinin “kiracı ile uğraşma” sorununu, devletin kira gelirinin beyan edilmemesi sorununu ve kiracının “ev sahibi ile uğraşma” derdini çözmeli. Emlakçılara daha çok yetki ve sorumluluk vermeliyiz. Bunu yapmazsak zaten emlakçıya gerek kalmaz, herkes internetten kiralayacağı evi bulur, ev sahibi ile anlaşır. Emlakçılık sistemini geliştirmeli, bakış açısını değiştirmeliyiz. Kiralanan evlerin zorunlu konut sigortası kapsamında olması da uygun olur, böylece ilave bir denetim ve güvenlik sigortacılık sistemi tarafından gelir. Yangınlar, ev kazaları azalır.

Bir önceki maddeye bazı arkadaşlarımız şöyle itiraz edeceklerdir: emlakçının sunacağı ilave hizmetler, sigortacılık sisteminin zorunlu kılınması, kira gelirinin beyan edilmesi gibi düzenlemeler nihayetinde kiraları yükseltir. Yani zaten yeterli servete sahip olmayan kiracının üzerindeki maddi yükü artırır. Doğru mu? Evet, doğru. Fakat bu sorunu başka kanaldan çözmeliyiz. Yani kiraların yüksek seviyede olmasının başka ve daha önemli sebepleri vardır ve o sorunları çözmeliyiz. Ülkedeki ev stokunun, standartlarının daha iyi yönetilmesini sağlayacak düzenlemeler, ekonominin toplamını göz önüne alırsak faydalıdır ve getireceği maliyet artışına rağmen devreye alınmalıdır. Bu işi becerebilirsek ekonomide önemli miktarda ilave istihdam da yaratırız.

Vergilendirme konusundaki bazı hataların düzeltilmesi yönünde doğru adımlar atılıyor. Mesela evlerin rayiç bedellerinin gerçek........

© Aydınlık